La Generalitat disposada a construir més de 210.000 habitatges nous en l’horitzó del 2040, mentre hi ha a Catalunya més de 415.000 habitatges buits
Quan el vicepresident de l’AMB i el president de la Generalitat consideren que el principal problema del país és l’habitatge i es posen d’acord per trobar la fórmula que el resolgui, que consisteix en “construir, construir i construir” i “accelerar la densificació per atendre la gran demanda” és que alguna cosa està saltant pels aires. La principal: que es torna a defensar que una gran oferta d’habitatges forçarà la rebaixa dels preus de compra i de lloguer, i que la realitat del lloguer assequible passa per afavorir construcció d’habitatge protegit i ja se sap que per construir habitatge protegit has de garantir beneficis compensatoris als promotors.
No està clar que hi hagi fórmules màgiques per modificar radicalment el percentatge d’habitatge protegit especialment quan tota la política urbanística del país ha estat sotmesa als interessos especulatius de promotors, constructors i inversionistes. Això indicaria que la millor manera d’afavorir el dret a l’habitatge digne a preu assequible, passaria justament per evitar que promotors, constructors i inversionistes facin més negoci del que correspondria a empreses que no han de perdre diners però que s’ha de vigilar de prop que no oblidin la seva funció productiva en lloc de convertir-se en especuladors objectius, que és al que ens tenen acostumats.
En l’àmbit de l’habitatge es plantegen moltes incògnites. Cal habitatge digne i assequible, indubtablement, perquè hi ha una forta demanda, però cal també una racionalització de l’espai públic, dels plans urbanístics i del creixement urbà perquè tan important és l’existència d’habitatges dignes com una gestió correcte de l’espai públic que garanteixi qualitat de vida. És a dir, una política urbana progressista i conscient ha de tenir en compte tant l’oferta d’habitatge com el servei que s’ofereix a la ciutadania: equipaments i serveis adequats, espais verds imprescindibles, infraestructures i qualitat ambiental i paisatgística.
S’ha d’impulsar també la rehabilitació
Ara, com que el que crema és l’habitatge, sembla que la única solució per garantir qualitat de vida passi per construir tant habitatge com és demandi. És el que va defensar el president l’altra dia: construir, construir i construir. Quan, tan important com construir per viure en condicions és garantir que es viu en condicions. Per explicar-ho millor. De res serveix tenir un habitatge de 60 metres quadrats a lloguer assequible si no tens un parc a prop de casa, les escoles que necessiten els teus fills, un sistema de mobilitat que et permeti desplaçar-te ràpida i còmodament, unes infraestructures adequades i una sensació de qualitat de vida que no s’improvisa.
El problema és que construir 500.000 habitatges de lloguer assequible i uns altres 500.000 habitatges de compra normalitzada que és el que els promotors asseguren que caldria, vol dir ocupar un espai que hores d’ara, especialment en zones tensionades per l’urbanisme depredador, ja és molt reduït. El president ha assegurat que abans del 2040 hi haurà a Catalunya un 15% d’habitatge protegit i més de 214.000 habitatges nous pels quals necessita un acord de país —és a dir, que tothom vegi la part fantàstica però no les servituds obligades—. Ha dit també que vetllarà pel “màxim respecte mediambiental i per la sostenibilitat” i ha assegurat que s’ha d’impulsar també la rehabilitació, entesa especialment com la requalificació i reconversió d’espais comercials en espais residencials, així com l’eliminació de 10.000 llicències de pisos turístics i la compra de 1800 habitatges per ús social.
Per fer tants habitatges com segons Illa calen, ja ha posat en pràctica una convocatòria de solars als ajuntaments per tal d’aflorar els espais urbans necessaris per construir 22.000 habitatges nous. I, en aquest sentit, ha reclamat el suport dels grups polítics al projecte de la nova Llei d’Urbanisme que el Parlament vol debatre i que es veurà dintre de molt poques setmanes.
Dins aquest projecte de Llei d’Urbanisme, el president defensa tres modalitats d’usos per aconseguir els solars imprescindibles per la construcció d’habitatges: els de les àrees amb planejament urbanístic aprovat i la gestió urbanística aprovada, encara pendents d’urbanització; els que estan amb el planejament aprovat i la gestió en curs i els que estan encara sense planejament.
214.000 habitatges nous amb una previsió d’entre el 40 i el 50% de protecció oficial
Els càlculs per les tres modalitats també s’han fet públics. Del primer mecanisme hi ha 25 àrees a Catalunya i es podran construir 21.728 habitatges; del segon 57 àrees a Catalunya amb una previsió de 32.396 habitatges i el tercer es preveu en àrees indeterminades on podrien construir-se entre 118.000 i 160.000 habitatges, fins arribar aproximadament als 214.000 habitatges en l’horitzó del 2040. Per cert 160.000 habitatges si al final s’opta per pisos petits, gratacels, etc: densificació programada.
El president va parlar, per tant, de 214.000 habitatges nous amb una previsió d’entre el 40 i el 50% de protecció oficial. Això vol dir que, per construir aquest volum d’habitatges, caldrà destinar a zona urbana desenes de milers de metres quadrats d’espai avui encara lliure, al qual caldrà sumar desenes de milers necessaris per serveis, zones verdes i infraestructures, si no es vol condemnar la població compradora a uns estandars de qualitat de vida del tercer món. Però l’altra conseqüència queda també clara: això voldrà dir que els ajuntaments sacrificaran terreny, del que ja els queda poc, per seguir fent milionaris els promotors, constructors i inversionistes perquè, entre el 50 i el 60% de l’habitatge construït, serà de preu lliure de mercat.
Hi ha un altre aspecte que no pot passar desapercebut. De les 25 àrees de Catalunya amb planejament aprovat i gestió en marxa, 10 son de l’àrea metropolitana de Barcelona i de les 57 àrees amb planejament aprovat i la gestió en curs, la meitat també son a l’àrea metropolitana. És a dir, en el territori més saturat de Catalunya que és la conurbació urbana de Barcelona, hi ha al menys 40 de les 82 àrees amb planejament en marxa: és previsible que al voltant de 25.000 nous habitatges acabaran de saturar els termes municipals d’aquests ajuntaments, avui ja precaritzats des del punt de vista territorial.
Això, que queda contemplat en el Projecte de Llei d’Urbanisme que s’ha de discutir en breu al Parlament de Catalunya, potser hauria de servir perquè aquells que consideren el sol com un instrument de qualitat de vida i no com un simple instrument de lliure mercat, posin una mica el crit al cel.
“O vamos en serio o generaremos frustración en la población”
De moment, el que si està clar és el que fa molt pocs dies van defensar el vicepresident de l’AMB i alcalde Cornellà, Antonio Balmón quan va dir que “hay que pensar en vertical y dejar de pensar en horitzontal” o quan va assegurar que “o vamos en serio o generaremos frustración en la población”. Amb ell, en unes jornades de GMG a BCN Desperta!, la directora general de BCN Global, Mercè Conesa i el president de la Immobiliària Guinot Prunera, Marcel Prunera, van afirmar que “la densificació de la població és imprescindible i que el que cal és que els alcaldes es posin d’acord per veure on es pot aplicar” i van coincidir amb el President Illa que el que caldrà fer també és segregar pisos grans per fer-los més petits o utilitzar baixos comercials per habilitar-los com habitatges.
Tot plegat ens porta a recordar operacions desmesurades que semblaven fàcils i que van generar exactament el contrari del que pretenien —o potser no!—. És el cas de la llei de Suelo Nacional que va aprovar el govern Aznar l’any 1998 que garantia la liberalització del sol per construir massivament habitatges, per tal de fer disminuir els preus. El que es va aconseguir va ser tot el contrari: encarir els preus dels habitatges i arruïnar moltes famílies quan va esclatar la bombolla immobiliària. Es van construir més del doble dels habitatges necessaris i, en realitat, els que més es van beneficiar van ser els constructors i els promotors, i els bancs oferint hipoteques per sobre del preu de compra.
El cert és que el valor de la ubicació dels terrenys jugava un paper transcendental sobre el mercat, que no es va voler posar mai sobre la taula. Com és evident, el sol no és un recurs il·limitat i, segons on es construeixi, el preu no baixa per molt que es construeixi en un altre lloc. Això sol ja explica que construir més no garanteix que baixin els preus: depèn on es construeix. I com. Però això importava poc perquè, del que es tractava, era d’eliminar qualsevol restricció urbanística i convertir el sol en una mercaderia lliure per l’especulació.
Es van construir 700.000 habitatges anuals en aquells anys i és evident que no tots s`han omplert ni venut. Un altre aspecte que el President Illa no ha tingut en compte i sobre el qual ni se n’ha parlat. Dels gairebé 4 milions d’habitatges que hi havia a Catalunya a finals del 2024, més de 415.000 estan buits, és a dir gairebé l’11%. Hi ha a més, segons l’Idescat, 322.000 habitatges d’ús esporàdic —segones residències?— i més de 105.000 que tenen un registre baixíssim d’ús —que no s’usen i no estan al mercat—. La ubicació d’aquests habitatges és molt variada, però és evident que allà on hi ha més habitatges construïts, hi ha també més habitatges buits. A l’Hospitalet, per exemple, on la demanda és enorme, hi ha més de 8.000 habitatges buits i això ha de ser molt semblant a la resta de l’àrea metropolitana. Dels gairebé 850.000 habitatges que té Barcelona, quasi bé 80.000 estan buits. Una bona part d’aquests 415.000 pisos buits han d’estar, per pura lògica, a les àrees urbanes més densificades.
A l’Hospitalet, hi ha més de 8.000 habitatges buits
Per què ni se’n parla del rescat d’aquestes propietats? Per què es prefereix ocupar sol lliure que és justament el bé més preuat en les densificacions urbanes? Perquè en el fons, semblen buscar-se les solucions més fàcils i és més fàcil programar sol lliure per convertir-lo en edificable que esbrinar què està passant amb els centenars de milers d’habitatges inutilitzats que no es posen al mercat?. Una dada que hauria de centrar el debat en una societat que reconegués la vàlua de l’espai lliure al mateix nivell que el dret a l’habitatge digne i econòmicament sostenible.