Plataformas, empresas y particulares sin escrúpulos se inventan fórmulas para aprovecharse de la necesidad de vivienda especialmente para jóvenes y hacer negocio
Algunos propietarios de viviendas acuerdan con sus inquilinos realquilar habitaciones para así evitar los topes legales en los precios del alquiler, mientras aparecen empresas de venta de habitaciones y también ofertas para inversores en habitaciones. Por cada habitación de alquiler ofertada en las plataformas, hay 22 personas de media que se interesan por ella.
Los elevados precios y la enorme competencia para acceder a una vivienda en alquiler siguen provocando que muchas personas no tengan más remedio que acudir al alquiler de habitaciones. Esta situación ha provocado que el número de contactos que recibe cada habitación ofertada en las plataformas haya alcanzado las 22 personas interesadas, según un estudio publicado por idealista con datos del segundo cuatrimestre de este año. Este número ha sido menor que en el caso de la vivienda completa, gracias a que la oferta disponible de habitaciones ha crecido un 24% en el último año.
El mercado de las habitaciones es el negocio inmobiliario más floreciente en l’Hospitalet. Varias son las fórmulas que han aparecido en la ciudad, tanto de alquiler como de venta en régimen de copropiedad, pero también han surgido otras de reclamo a los inversores interesados en comprar estudios y apartamentos a una empresa que se compromete a gestionar su alquiler temporal.
Realquiler especulativo
Algunos propietarios que tienen viviendas arrendadas acuerdan con sus inquilinos realquilar habitaciones para que ambos obtengan beneficios. De esta forma, el inquilino que tiene su contrato de alquiler en regla puede ver compensada total o parcialmente la renta que tiene que abonar realquilando, por ejemplo, dos habitaciones. Mientras, el propietario de la vivienda también obtiene un extra añadido sin ver sus ingresos limitados por los topes a los alquileres establecidos por la Ley de Vivienda y el Govern de la Generalitat por la declaración de l’Hospitalet como zona de mercado residencial tensionado, lo que restringe el precio de los nuevos contratos y la actualización de los existentes a un índice específico.
También se da el caso de propietarios de viviendas que directamente alquilan sus pisos por habitaciones, superando igualmente los límites de precios establecidos legalmente. Incluso hay casos en Bellvitge en los que sus propietarios han convertido el comedor en dos habitaciones que alquilan junto a las tres habitaciones con las que cuentan las viviendas, todas ellas con llave en la puerta. El precio del alquiler en estos casos es de 500 euros por habitación de media, que multiplicados por 5 habitaciones supone unos ingresos de 2.500 euros sin declarar, pagando en efectivo, lo que se conoce popularmente como “en negro”. Además, los propietarios se niegan a que los inquilinos puedan empadronarse y así evitan cualquier control fiscal. En estos casos, los inquilinos de las habitaciones solo comparten el baño y la cocina.
Pero los casos más lacerantes son los que sufren algunas familias que viven en una habitación realquilada: la pareja y sus hijos, con una ventana que da a la pared del patio interior y sin aire acondicionado, con el agravante de tener limitaciones horarias al uso del ventilador porque el dueño se lo prohíbe para que no se encarezca el recibo de la luz. En plena ola de calor. Son decenas de familias en habitaciones que ven limitado el uso de los aparatos de ventilación, obligados por sus caseros. Para darles solución, Cáritas ha abierto sus centros como refugios climáticos para que se puedan refrigerar, al tratarse, principalmente, de un problema de salud, según señalan los responsables de su centro polivalente en l’Hospitalet, donde acogen a madres con sus bebés durante el día para que los puedan amamantar y refrescar, pero que al atardecer deben regresar al “zulo” de su habitación, por la que pagan unos 400 euros de media.
Hipotecarse, más barato que alquilar
Cada vez más ciudadanos descubren que pagar una hipoteca puede ser más asequible que alquilar. Así lo revelan diversos estudios recientes, que muestran un fuerte cambio de mentalidad en cuanto al acceso a la vivienda. Y es que, durante décadas, comprar una vivienda ha sido percibido como un paso inalcanzable para muchos españoles, especialmente entre los jóvenes. Sin embargo, la tendencia parece estar cambiando. En muchas ciudades como l’Hospitalet, si se mira la mensualidad, la cuota mensual de una hipoteca ya es inferior al precio de un alquiler, marcando un giro significativo en la mentalidad de quienes buscan acceder a una vivienda.
Este cambio se está produciendo por un contexto donde los precios del alquiler continúan disparados (han subido un 10 por ciento interanual), mientras que las condiciones hipotecarias, a pesar del entorno económico, se han mantenido relativamente estables y con tendencia a que el Banco Central Europeo (BCE) siga rebajando los tipos de interés. El resultado: en l’Hospitalet resulta más barato pagar una hipoteca que alquilar.
Los expertos hipotecarios de Wypo señalan que la foto del mercado en septiembre de 2025 consolida y amplía la tendencia ya visible a cierre de 2024: la presión del alquiler supera a la de la compra financiada, aunque la entrada exigida para la hipoteca sigue siendo la principal barrera para muchos ciudadanos.
Los límites a la propiedad
Otra modalidad en boga en l’Hospitalet es la venta de habitaciones, ya que al reducir el precio de compra, al ser compartida, se pueden conseguir hipotecas por una cuota de aproximadamente lo que supone el alquiler. Además del encarecimiento de la vivienda, la principal limitación para la compra es que los bancos suelen financiar como máximo el 80 por ciento del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de los dos) para una vivienda habitual. De manera que el comprador debe de disponer de al menos el 20 por ciento en efectivo más aproximadamente otro 15 por ciento para abonar los impuestos y gastos de notaría y registro de la propiedad.
En cuanto a los impuestos, el del IVA en el caso de vivienda nueva supone un 10 por ciento del valor escriturado, al que se ha de añadir un 3 por ciento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En el caso de que la venta sea de segunda mano, el impuesto a abonar es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que asciende al 10 por ciento escriturado, a lo que hay que añadir un 5 por ciento adicional para tasación y otros costes como los gastos de notaría y el registro de la propiedad.
Si la vivienda a adquirir supone, por ejemplo, un precio de 200.000 euros, se debe disponer de un ahorro previo de unos 70.000 euros para aspirar a que una entidad financiera te conceda una hipoteca. Otro inconveniente es que los bancos tienen establecidos límites de solvencia y endeudamiento. Éste último concepto supone que el importe de la cuota hipotecaria mensual no debe superar, en la mayoría de los casos, el 30 o 40 por ciento de los ingresos netos mensuales del solicitante, tras descontar sus otras deudas. Por ejemplo, para una persona que cobre el salario mínimo interprofesional, su límite de cuota hipotecaria se establecería en unos 650 o 700 euros mensuales.
También hay límites de edad. Aunque no hay uno establecido legalmente, las entidades financieras suelen establecer una edad máxima para la cancelación total de la hipoteca que se sitúa alrededor de los 75 años. A mayor edad del solicitante, menor será el plazo de amortización que se podrá ofrecer, lo que puede resultar en cuotas mensuales más elevadas. En todos los casos, cada banco realiza un estudio detallado de la situación económica y financiera de cada solicitante para tomar una decisión. Y cuando los ingresos son bajos, los problemas crecen. De ahí que la opción de compra compartida de viviendas, o de habitaciones se plantee como una alternativa mediante la fórmula legal de los indivisos.
Plataforma de copropiedad
La empresa Yorsio se presenta como la primera plataforma de copropiedad inmobiliaria en España que ofrece porciones de piso como alternativa al alquiler y un ‘Tinder’ para encontrar compañeros con los que compartir la adquisición de una vivienda en la que el salón, la cocina, el baño y la terraza o balcón son de uso compartido. Esta empresa, que ya está operando en l’Hospitalet, donde afirma tener cuatro jóvenes inscritos que aspiran a adquirir una vivienda compartida, quiere hacer líquido un mercado que no lo ha sido hasta ahora y dar salida a ese indiviso, que es el porcentaje que corresponde a cada copropietario de la futura vivienda. Si un piso tiene cuatro habitaciones a alquilar, a cada firmante le correspondería el 25%, como ocurre en el reparto entre iguales en una herencia o un divorcio.
Portavoces de Yorsio afirman tener un algoritmo propio con el que, a partir de un test de personalidad a los interesados, puedan encontrar a los compañeros de piso ideales según su perfil, así como las propiedades más afines. Además, en su cartera cuentan con inmobiliarias que les ofrecen su propio paquete de activos, e incluso una promotora con la que planean construir un proyecto desde cero porque quieren “que los estándares de calidad sean altos”.
Estudios en venta para inversores
Otra empresa, Kora Mostra, acaba de lanzar en l’Hospitalet un nuevo complejo de estudios de su línea “flex living” de alquiler temporal en un edificio que levantará en el solar situado en la avenida del Carrilet, 275, muy cerca de la Rambla Marina. El complejo cuenta con 253 apartamentos y más de 2.000 metros cuadrados de zonas comunes que aportan valor añadido y que combina la comodidad de una residencia flexible urbana, como si se tratara de un hotel, pero con espacios dedicados al relax, la gastronomía, el trabajo, el intercambio de ideas y áreas específicas para el desarrollo de actividades culturales. Por ejemplo, en la planta 14 se dispondrá de una piscina, además de contar en la primera planta con cafetería-restaurante, terrazas, coworking, gimnasio, etcétera.
Los apartamentos constan de una habitación con cocina abierta (americana) un baño y balcón y tienen unas superficies de 29 metros cuadrados hasta 52 metros cuadrados, caso en el que la habitación es cerrada y dispone de un salón con cocina americana y terraza, además de baño completo. Los propietarios de cada apartamento podrán disponer de una semana gratis al año y la empresa Kora se encarga de alquilarlos ofreciendo un 4% de renta fija neta de gastos, sin que el propietario-inversor tenga que asumir gasto alguno de gestión, estructura o mantenimiento del apartamento, salvo el IBI. También ofrecen una rentabilidad variable en función de los resultados reales de la explotación, señalando un objetivo de rentabilidad global estimada (fija + variable) que se mueve en torno a un 7% anual neto de gastos.
Las condiciones indican un plazo de primer ciclo de explotación de 10 años más otros 10 años renovables. Los precios varían según la altura de los apartamentos. Por ejemplo, en las primeras plantas, los estudios con 29 metros cuadrados de superficie suponen una inversión de 184.000 euros más IVA, mientras que el mismo estudio en la planta 12 asciende a un precio de venta de 201.000 euros. En cuanto al apartamento de 52 metros cuadrados en una planta segunda sale por 260.000 euros.
La forma de pago de esta inversión inmobiliaria habitacional es de 10.000 euros a la firma del contrato de reserva más el 15 por ciento del coste a la firma del contrato de compraventa y otro 15 por ciento cuando se hayan realizado los cimientos, en el segundo trimestre de 2026. Otro 15 por ciento se abonará en el cuarto trimestre de 2026 en otro hito de obra y el 55% restante más el IVA a la entrega del bien en escritura pública, que se supone se realizará en el cuatro trimestre de 2027. Además, la promoción cuenta con 71 plazas de parking a un precio unitario de 25.000 euros y que tendrán las mismas condiciones de rentabilidad que los apartamentos. Al precio de los apartamentos habrá que sumarle el mobiliario, de 10.000 euros en el caso de los estudios y 12.000 euros para los apartamentos.